由 Eberhart 寸土寸金下的港樓迷局：中信建投的「止跌回穩」說，你信嗎？
前言：數字會騙人，但趨勢不會？
中信建投證券最近發佈了一份研報，聲稱在「撤辣」與恆指回升的雙重加持下，香港樓市出現了「止跌回穩」的勢頭。乍一看，數據似乎在說：嘿，最壞的時刻已經過去啦！但身為一個在香港掙扎求存多年的老韭菜，我只想說：數字會騙人，但趨勢… 真的不會嗎？
這份報告引用了一堆數據，像是2025年前五個月的住宅成交量與去年同期基本持平，上半年末的房價也僅比2024年底微降1%。嗯，看起來好像很厲害，但各位看官，別忘了香港樓市經歷了怎樣的斷崖式下跌！從2021年的高峰到現在，房價已經跌了約26%，直接打回了2015年的水平。這就像一個人從山頂滾到山腳，然後跟你說：嘿，我現在只比昨天低了一點點！你覺得他是在安慰你，還是在侮辱你的智商？
所以，別急著慶祝「止跌回穩」。在香港這個充滿魔幻現實主義的市場裡，任何「好消息」都可能只是幻覺。接下來，讓我們一起來扒一扒這份研報背後的真相，看看香港樓市這潭深水，到底藏著多少不為人知的秘密。
香港樓市：一場遲來的「撤辣」，能救得了誰？
數據背後的真相：成交量是假象，還是曙光？
港府終於「撤辣」了！這場遲來的救市行動，看似是對市場的一劑強心針，但實際上呢？我們先來看看成交量。報告說，2025年前五個月的住宅成交量與去年同期「基本持平」。問題是，去年同期的成交量有多慘淡？那可是疫情期間，全球經濟一片哀鴻遍野的時候！拿一個低谷時期的數據來比較，然後說「持平」，這根本就是耍流氓！
再說，成交量「持平」並不代表房價回升。很多時候，成交量上升是因為開發商降價促銷，或是二手房業主急於套現。換句話說，成交量背後可能是更多人對樓市失去信心，急著把燙手山芋拋出去。所以，別被這些數字迷惑了，它們很可能只是假象，是開發商和地產中介聯手製造的一場煙霧彈。
當然，我也不排除「撤辣」在短期內可能會刺激一下市場，吸引一些觀望已久的買家入場。但這種刺激能持續多久？在經濟下行、失業率上升的大背景下，又有多少人有能力、有膽量接手這些高價物業？
恆指回升：是真金白銀，還是曇花一現？
報告還提到恆指回升，似乎想暗示香港經濟正在復甦，樓市也會跟著水漲船高。但各位醒醒吧！恆指的波動，跟普通市民的生活有多大關係？有多少人真的能從股市裡賺到錢，然後拿去買房？更何況，恆指的回升，很大程度上是受到外圍市場的影響，並不能完全反映香港本地的經濟狀況。
說白了，恆指的回升更像是資本市場的一場遊戲，跟普羅大眾的關係不大。如果你的收入沒有增加，工作前景沒有改善，就算恆指漲到一萬點，你也一樣買不起房！所以，別把希望寄託在虛無縹緲的股市上，還是腳踏實地，努力工作，才是王道。
供給側的困境：蝸居夢魘，誰來拯救？
人均16平米：這不是監獄，這是香港！
香港樓市最諷刺的地方，莫過於它的「貴」與「擠」。中信建投的報告說，香港人均居住面積只有16平方米，還不到新加坡的一半。16平方米是什麼概念？大概就是一個稍微大一點的監獄單間！在這種地方生活，你還指望能有什麼生活品質？
更可悲的是，這16平方米還不是人人都能擁有。無數家庭擠在劏房裡，一家幾口人共用一個廁所、一個廚房。這種居住環境，簡直是對人性的侮辱！香港政府口口聲聲說要改善民生，但幾十年過去了，居住問題依然沒有得到根本解決。難道在他們眼裡，香港人就應該一輩子住在籠子裡嗎？
雙軌制：看似公平，實則無奈？
為了緩解居住壓力，香港政府搞了一套「雙軌制」住房供應體系，也就是市場化的私人住宅和保障房。聽起來好像很公平，但實際上呢？私人住宅的價格高得離譜，普通人根本買不起；保障房的供應又嚴重不足，輪候時間長到令人絕望。這種「雙軌制」，根本就是把窮人逼上絕路！
報告顯示，截至2024年，香港市場化的私人住宅約有172.7萬套，占比56.8%；保障房則分為配租型和配售型，分別有86.3萬套和45.1萬套，占比分別為28.4%和14.8%。看起來保障房的數量也不少，但問題是，這些房子夠分嗎？
公屋輪候：五年又五年，人生有多少個五年？
最能體現香港居住困境的，莫過於公屋輪候時間。報告說，最新的數據顯示，香港配租型保障房的輪候時間長達5.3年！5.3年是什麼概念？足夠一個孩子從出生到上小學！人生有多少個5.3年可以浪費在等待公屋上？
更讓人絕望的是，這5.3年還只是平均輪候時間。很多家庭可能要等上七年、八年，甚至更久才能等到一套公屋。在這漫長的等待過程中，他們只能住在劏房、板間房裡，忍受惡劣的居住環境。這種等待，簡直是對人性的折磨！香港政府真的有把這些人的痛苦放在心上嗎？我表示深深的懷疑。
需求側的掙扎：港府「搶人」大作戰，樓市真能起死回生？
「全面撤辣」：減的是稅，增的是負擔？
香港政府為了救樓市，使出了「全面撤辣」這一招。表面上，是取消了各種額外的印花稅，讓買房的成本降低了。但實際上呢？對於那些本來就買不起房的人來說，就算稅費全免，他們還是買不起！「撤辣」真正惠及的，是那些本來就有能力買房的投資者和富人。這簡直就是劫貧濟富！
報告指出，2024年以來，香港政府全面撤辣，地產交易涉稅僅餘從價印花稅一項。聽起來好像很美好，但別忘了，香港的房價本身就已經高得離譜！就算免去了幾十萬、幾百萬的稅費，對於一套動輒上千萬的房子來說，也只是杯水車薪。更何況，政府撤辣之後，開發商很可能會趁機抬價，把省下來的稅費轉嫁到買家身上。到頭來，普通市民還是什麼都沒得到！
九成按揭：看似誘人，實則飲鳩止渴？
除了「撤辣」，香港政府還放寬了按揭貸款的限制，允許居民購買按揭保險，最高可達九成按揭購房。這聽起來好像很誘人，讓更多人可以「上車」了。但實際上呢？九成按揭意味著更高的還款壓力，一旦利率上升，或者經濟狀況不好，隨時可能斷供！
更可怕的是，九成按揭會讓更多人陷入「負資產」的泥潭。一旦樓價下跌，你的資產就會低於你的貸款，變成名副其實的「負翁」。這種情況在香港屢見不鮮，很多人因此傾家蕩產。所以，千萬別被高成數按揭迷惑，要量力而為，謹慎入市，否則很可能得不償失！
人才引進：來了就買房？你想得美！
香港政府近年來大力推行「人才引進計劃」，希望吸引更多外來人才來港發展。這本來是一件好事，但問題是，政府似乎把「人才引進」和「樓市救市」混為一談了。他們以為只要吸引更多人來香港，樓市就能起死回生。但這根本就是一廂情願！
報告顯示，香港人口自然增長連續5年為負，增長結構以遷移為主，六大人才引進計劃成效顯著。但這些「人才」真的會來香港買房嗎？他們可能只是來工作幾年，賺點錢就走人了。更何況，香港的生活成本如此之高，住房問題如此嚴峻，很多「人才」根本無法在這裡安居樂業。所以，別指望「人才引進」能拯救樓市，這只是一個美麗的謊言！
港資房企的生存之道：穩健經營？還是苟延殘喘？
「兩低一高」：低槓桿、低周轉、高利潤？聽聽就好！
中信建投的報告稱，港資房企在財務層面實現了「兩低一高」的特徵：低槓桿、低周轉、高利潤率。聽起來好像很厲害，但仔細想想，這真的是優勢嗎？在內地房企瘋狂擴張、高歌猛進的時候，港資房企卻選擇了穩守一隅，不求有功，但求無過。這種保守的策略，真的是明智之舉嗎？
低槓桿意味著更低的風險，但也意味著更慢的發展速度。在樓市高速增長的年代，低槓桿的港資房企只能眼睜睜地看著內地房企跑馬圈地，佔據市場份額。低周轉意味著更長的開發週期，更慢的資金回籠速度。在高周轉的內地房企已經開始預售樓花的時候，港資房企還在慢條斯理地搞規劃設計。高利潤率看起來很美好，但別忘了，港資房企的銷售價格也高得離譜！這種高價策略，真的能吸引更多買家嗎？
多元化業務：反哺主業？還是病急亂投醫？
報告還提到，港資房企通過跨界佈局多元化業務，反哺主業產生協同效應。這聽起來好像很厲害，但實際上呢？很多港資房企的多元化業務，都只是為了分散風險，並不能真正提升主業的競爭力。更何況，跨界經營往往需要投入大量的資金和精力，如果管理不善，反而會拖累主業。
例如，有些港資房企開始涉足酒店、商場、寫字樓等商業地產領域。但這些領域的競爭也非常激烈，並不是隨便就能賺錢的。有些港資房企還嘗試發展金融、科技等新興產業，但這些領域的門檻更高，風險更大。如果沒有足夠的實力和經驗，很容易血本無歸。所以，別把「多元化」看得太美好，它可能只是港資房企在困境中的掙扎，甚至是病急亂投醫的表現。
52%的租金收入：包租公的美夢，還能做多久？
報告指出，港資房企的物業租賃收入占比平均達52%，遠高於內地房企。這意味著港資房企更加依賴租金收入，更像是「包租公」。在樓市行情好的時候，這種模式非常穩健，可以旱澇保收。但在樓市下行的時候，這種模式也存在很大的風險。
一旦經濟狀況不好，企業倒閉，商鋪關門，寫字樓空置，港資房企的租金收入就會大幅下降。更何況，隨著電商的崛起，傳統零售業受到衝擊，商場的生意越來越難做。隨著共享辦公的興起，寫字樓的空置率也越來越高。在這種情況下，港資房企的「包租公」美夢，還能做多久？我表示非常擔憂。
香港REITs：一場華麗的資本遊戲，散戶的入場券？
五年回撤：跌跌不休，何時是盡頭？
報告指出，香港REITs市場經歷了5年的下行周期，目前已進入企穩回升階段。但經歷過股市風雨的散戶都知道，所謂的「企穩回升」，很可能只是暴風雨前的寧靜。在香港這個充滿不確定性的市場裡，任何「回升」都可能是曇花一現。五年的下跌，已經讓很多投資者血本無歸。現在貿然入場，真的明智嗎？
香港REITs市場現存個券11只，總市值達1575.6億港元。看起來規模不小，但與其他成熟的REITs市場相比，香港REITs市場的發展還非常滯後。更重要的是，香港REITs的投資標的主要集中在寫字樓、商場等商業地產領域。這些領域的風險，前面已經分析過了，我就不再贅述了。總之，投資香港REITs，需要做好充分的風險評估，千萬別盲目跟風。
全球資產收購：是戰略佈局，還是空手套白狼？
報告還提到，香港REITs發起人將REITs作為不動產資管平台，在全球範圍內進行資產收購和處置。這聽起來好像很高端，很國際化，但實際上呢？很多所謂的「全球資產收購」，只是為了擴大資產規模，提升管理費用收入。至於這些資產的質量如何，能不能帶來穩定的回報，那就是另外一回事了。
更可怕的是，有些發起人可能會利用REITs這個平台，把一些質量較差的資產注入進去，然後把優質資產轉移出來，從中牟利。這種「空手套白狼」的行為，在資本市場屢見不鮮。散戶投資者往往信息不對稱，很難辨別這些資產的真假好壞，很容易成為犧牲品。所以，投資香港REITs，一定要擦亮眼睛，選擇那些信譽良好、管理透明的發起人。
主動管理：能力有多強？韭菜割多狠？
報告說，香港REITs發起人主動管理能力較強。這句話我只能呵呵了。在資本市場，所謂的「主動管理」，往往只是為了收取更高的管理費用。至於管理效果如何，那就看你的運氣了。更何況，很多REITs的管理團隊，都與發起人有著千絲萬縷的聯繫，很難保證他們能真正為投資者著想。
在香港這個高度市場化的環境裡，資本的力量是無窮的。散戶投資者在REITs這場遊戲中，往往處於弱勢地位，很容易被割韭菜。所以，投資香港REITs，一定要保持清醒的頭腦，不要被華麗的包裝所迷惑，要看清背後的風險，謹慎決策。
結語：香港樓市，一場永遠猜不透的賭局
香港樓市，就像一場永遠猜不透的賭局。政府出政策，開發商出牌，投資者All in，散戶則是圍觀的吃瓜群眾，偶爾也想進場撈一把，但往往被割得血本無歸。這場賭局，有人一夜暴富，有人傾家蕩產，更多的人則是在迷茫和焦慮中度過。香港樓市，承載了太多人的希望和夢想，也埋葬了太多人的青春和財富。
中信建投的報告，或許給了一些人希望，但作為一個在香港摸爬滾打多年的老韭菜，我看到的更多是風險和挑戰。香港樓市的未來，充滿了不確定性。在做出任何投資決策之前，請三思而後行，不要被眼前的利益所迷惑，更不要盲目相信任何「專家」的預測。畢竟，在這個瘋狂的市場裡，沒有人能真正預測未來。能做的，只有保持清醒的頭腦，量力而為，謹慎決策，才能在這場賭局中，保住自己的血汗錢。