楼市崩盘？”郑州一哥”正商陨落：昔日辉煌成泡影！

曾经风光无限的“郑州一哥”正商集团，如今深陷债务危机，旗下存续的美元债券已全部违约，昔日辉煌不再。

违约事件始末

利息逾期及宽限期

3月13日，正商实业（00185.HK）发布公告，宣布其“ZENENT 7 09/12/25”票据项下应于3月12日支付的362万美元利息未能按时兑付。公司享有30天的宽限期，该宽限期将于4月11日到期。

未偿还本金与债务讨论

公告同时显示，该票据的未偿还本金金额高达1.03亿美元。事实上，早在2024年9月12日，正商实业就未能支付该票据的362万美元利息，已经构成违约事件。目前，正商实业正积极与票据持有人展开真诚对话，商讨延迟支付利息的可能性，并表示将与债权人保持积极沟通，寻求最佳解决方案。

停牌与债券信息

该票据已于2024年4月2日上午九时起在香港联合交易所暂停买卖。据悉，该票据发行于2023年9月，当前余额为1.03亿美元，票面利率为7%，原定于2025年9月12日到期。

存续美元债全线违约

据《小债看市》统计，目前正商实业存续的美元债共计3只，存续余额为2.733亿美元，但均已发生违约。

深陷债务泥潭

集团概况与股权结构

正商集团创立于1995年，总部位于郑州，主营业务涵盖房地产开发和实业两大板块。其旗下拥有多家上市公司，包括港股上市公司正商实业和兴业物联(09916.HK)，A股上市公司赞宇科技(002637.SZ)以及纽交所上市公司(GMRE.NYSE)，同时也是郑州银行(06196.HK、002936.SZ)的重要股东。

从股权结构来看，正商集团是正商实业和宏光正商的股东，实际控制人为张敬国家族。

近年来，正商集团逐渐将房地产业务重心转移至正商实业，主要负责新承接的招拍挂项目及部分旧改项目，而宏光正商则主要负责开发现有项目以及尚未退出的城改项目。

销售业绩下滑

2022年，正商实业实现物业销售收入95.92亿元，同比减少28%；结转物业总建筑面积为95万平方米，同比减少13.64%。2023年上半年，正商集团实现21.86亿元的销售额，以及22.06万平方米的销售面积。从正商集团披露的合约销售数据以及克而瑞监测数据来看，公司销售规模在过去三年持续下滑，企业的结转收入也必然受到影响。受流动性问题的影响，正商实业的拿地行为几乎已经暂停。

盈利能力恶化

业绩方面，2024年上半年，正商实业收益约为1.84亿元，较2023年同期大幅减少约96.9%；公司拥有人应占亏损约为15.97亿元，同比增加约326.5%。

从盈利能力来看，2024年上半年正商实业的毛利率仅为7.33%，净利率更是低至-870.63%。

资产负债率高企

截至2024年中，正商实业总资产为439.42亿元，总负债426.02亿元，净资产仅为13.41亿元，资产负债率高达96.95%。近年来，由于持续亏损，正商实业的财务杠杆水平居高不下，面临较大的杠杆风险。

债务结构不合理

《小债看市》分析发现，正商实业的债务结构以流动负债为主，占比高达总债务的98%，债务结构极不合理。

截至相同报告期，正商实业的流动负债高达417.15亿元，主要为其他流动负债，其中一年内到期的短期负债为123.53亿元。

流动性危机

与巨大的短债压力相比，正商实业的流动性显得异常紧张，其账上的现金及现金等价物仅为4.23亿元，现金短债比低至0.034，公司面临着巨大的短期偿债压力。

此外，正商实业还有非流动负债8.86亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计为5.99亿元。

融资环境恶化

整体来看，正商实业的刚性债务总规模为129.52亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为30%。

有息负债高企，使得正商实业支付股利、利息产生的现金流出大幅增加，不仅造成融资恶化，还对公司利润形成较大侵蚀。

从融资渠道来看，坐拥四家上市公司，“正商系”的融资渠道可谓多元，其中正商实业主要通过股权和债券融资。

值得注意的是，2020年以来，正商实业的筹资性现金流净额由净流入转为净流出状态，表明其外部融资环境持续恶化，再融资压力巨大。

总而言之，正商实业面临着销售疲软、业绩持续亏损、偿债能力下降、债务负担沉重、短期资金流动性紧张以及融资环境恶化等多重困境。

从“郑州一哥”到债务危机

创业历程与崛起

1979年，张敬国考入郑州大学物理系无线电专业，毕业后被分配到省直部门工作。1995年，他毅然离开体制，投身创业大潮。

最初，张敬国创立了河南兴业房地产开发有限公司，并与他人合作开发了兴联公寓。

1998年，在房地产领域初尝甜头的张敬国又创立了正商置业，着手开发建设郑州北区的大型住宅项目北云鹤花园，开启了郑州北区高档住宅的先河。

随后，金色港湾、四月天、绿岛港湾等项目相继在郑州落地建成，正商也开始逐渐坐稳“郑州一哥”的位置。

区域扩张与资本运作

2010年，正商集团提出走出郑州的战略，随后进军海南，其扩张的步伐也曾一度到达山东青岛等地。然而不久，正商集团的区域扩张战略放缓了脚步，直到2017年才重新开启区域扩张。

2018年，正商集团销售额达到509.7亿元，正式跻身500亿俱乐部行列，成为中小型房企的典型代表。

在此期间，张敬国开始施展资本运作的才华，积极推动旗下公司登陆资本市场。

2015年，正商集团以7.31亿港元收购香港恒辉股份，后更名为正商实业，成功借壳港股上市。

一年后，正商旗下医疗公司GMRE在纽交所敲钟上市，进入美国资本市场；2018年入主深交所A股上市公司赞宇科技，成为实际控制人；2021年3月，旗下兴业物联正式在港交所挂牌上市。

随后，“正商系”发展成坐拥四家上市公司的庞大商业版图，几乎成为郑州本土企业中融资渠道最多的房企之一。

问题显现与困境

但是，近年来关于正商各大楼盘项目业主维权现象层出不穷，正商也多次被列为失信人名单，公司法人代表被限制高消费，更为严重的是其资本扩张、负债率攀升的后遗症开始显现。

在房地产寒冬之下，昔日的“郑州一哥”正商，仍在债务危机中苦苦挣扎。